公司法定代表人在房屋被查封前，以公司名义签订房屋买卖合同后积极行使房屋买受人权利的，应认定法定代表人个人与房屋出卖人之间存在有效房屋买卖合同，当事人可以以此为由排除法院的强制执行。
陈某A与四川某B实业集团有限公司案外人执行异议之诉一案二审民事判决书最高人民法院
民事判决书
（2019）最高法民终555号
上诉人（一审原告、案外人）：陈某A。
被上诉人（一审被告、申请执行人）：四川某B实业集团有限公司。
一审第三人（被执行人）：重庆某C房地产开发有限公司。
上诉人陈某A因与被上诉人四川某B实业集团有限公司（以下简称某B实业公司）及一审第三人重庆某C房地产开发有限公司（以下简称某C地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2018）渝民初127号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法公开开庭审理，第三人某C地产公司经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
陈某A向一审法院提出诉讼请求：1、停止对陈某A所有的位于重庆市江北区建新东路某C大厦9层E号、F号以及31-32层C号三套房屋的执行，解除对该三套房屋的查封；2、本案诉讼费用由某B实业公司承担。
一审法院认为，本案的争议焦点是：陈某A就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。就此，一审法院认为，结合本案查明的事实和证据，应当认定案涉商品房买卖合同系陈某A借用华联鞋业公司的名义与某C地产公司签订的，陈某A并非商品房买卖合同的当事人，故其就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。具体理由：本案中，陈某A未举证证明其在人民法院查封案涉房屋之前已与某C地产公司签订合法有效的书面买卖合同。首先，陈某A举示的商品房买卖合同以及一审法院调取的商品房买卖合同的首部均载明买房是华联鞋业公司（陈某A），尾部买方位置加盖的是华联鞋业公司印章并在印章上有陈某A的签名，不符合商品房买卖的正常交易习惯。根据生活经验法则，个人购房合同载明的买方应仅是个人而不会在买方位置加盖单位印章。其次，陈某A举示的案涉抵押贷款合同抬头位置的借款方（抵押人）处载明的虽是陈某A，但在该合同落款位置的乙方（借款方）处载明的并非是陈某A，而是加盖了华联鞋业公司的印章，陈某A的私人印章被盖在乙方（借款方）法定代表人签章处。再次，某B实业公司举示了案涉房屋的《重庆市商品房预售（预购）合同》原件，该合同的抬头甲方（预售人）处载明的是某C地产公司，乙方（预购人）处载明的是华联鞋业公司，该合同的落款处甲方位置加盖了某C地产公司的印章，乙方位置加盖了华联鞋业公司的印章，该合同上并无陈某A的签名，陈某A虽对该合同的真实性、关联性和合法性均不予认可，但其在庭审中明确表示对某C地产公司和华联鞋业公司在该合同落款位置的印章的真实性不申请鉴定，也没有提出其他证据证明该印章是虚假的。最后，一审法院依法到重庆市江北不动产中心调取的案涉房屋登记信息查询结果显示商品房买卖合同备案登记的买方为华联鞋业公司。综上，可以认定商品房买卖合同的当事人是某C地产公司和华联鞋业公司，陈某A并未与某C地产公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，其就案涉房屋提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。对陈某A就案涉房屋提出的执行异议是否符合执行异议规定第二十八条第二、三、四项的规定，不再评述。据此，一审法院认为，陈某A的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回陈某A的诉讼请求。
陈某A不服,提起上诉，请求：1、撤销重庆市高级人民法院（2018）渝民初127号民事判决书，并依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。其所持事实和理由：一、陈某A系商品房买卖合同当事人。陈某A与某C地产公司在法院查封之前已签订商品房买卖合同并在房屋登记权属中心办理了预售备案登记，合同中首部买方处及尾部乙方处均有陈某A的签名，且陈某A系在乙方处签名而非在委托代理人处签字，根据交易习惯，若为公司买房，合同首页买方处就不应有陈某A签名。另根据江北区人民法院生效《民事调解书》可见，商品房买卖合同双方当事人对陈某A是购房人的事实均无争议。合同签订后，陈某A作为房屋权利人向银行及房管局办理了商品房个人住房抵押按揭贷款且还清全部贷款本息后，银行对该房屋进行解押。陈某A一审中举示的与案涉房屋相关的发票收据等也是由其本人持有。不动产登记中心的备案登记信息系当年工作人员登记错误，不能直接排除陈某A的物权。即使法院认为陈某A不是商品房买卖合同名义主体，但根据一审查明的案涉房屋款项交付情况等，本案案涉房款均来源于陈某A，应当认定陈某A系商品房买卖合同的买受人。二、根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，陈某A为案涉房屋的实际购房人，在涉案房屋被查封前已经付清房屋价款，并已实际占有使用。一审查明案涉房屋未办理过户登记，系因案涉房屋存在历史遗留问题及被查封等情况，不具备办理产权过户的条件，不能归咎于陈某A。
某B实业公司辩称，一审法院裁判正确，请求维持一审判决。主要理由：1.陈某A不是商品房买卖合同的买受人。某B实业公司举示的合同上并无陈某A签名或盖章；重庆市江北不动产登记中心调取案涉房屋备案登记的买方为重庆华联鞋业有限公司（以下简称华联鞋业公司）。另，2019年2月18日陈某A作为华联鞋业公司的法定代表人代表华联鞋业公司，以本案相同的事实证据，向重庆市高级人民法院提起执行异议。2.陈某A未支付购房款；陈某A在人民法院查封之前未合法占有案涉房屋；因陈某A自身原因未申请办理过户手续。
某C地产公司未作答辩。
根据双方当事人一、二审提交的证据，本院认定如下相关事实：
（一）商品房买卖合同签订与备案相关事实
1995年12月23日，甲方某C地产公司与乙方华联鞋业公司（陈某A）签订了登记号为（江北区）预售（购）第（95）000××号的《商品房预售（预购）合同》，约定甲方将其位于重庆市江北区嘉陵二村（即现在的重庆市江北区建新东路某C大厦）6号9层E号、F号以及31-32层C号三套房屋预售给乙方，还约定了工程竣工时间、成交价格、付款方式及时间等内容。该合同首部载明，乙方（预购人）华联鞋业公司（陈某A），落款处甲方位置加盖了某C地产公司的印章，乙方位置加盖了华联鞋业公司的印章，在华联鞋业公司印章上有陈某A的签名。该合同系一审法院依当事人申请从房地产登记部门调取，该合同经过预售登记备案，重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果称，商品房买卖合同备案登记的买方为华联鞋业公司。某B实业公司在诉讼中提交一份商品房买卖合同原件，合同首部买受人处没有陈某A姓名、尾部落款处亦无其个人签名或盖章，某C地产公司也没有其法定代表人签名。陈某A方亦提交过内容与备案合同存有差异的商品房买卖合同。
（二）商品房价款支付相关事实
陈某A未能提交首付款相关凭证。其在一审中申请一审法院到中国东方资产管理公司重庆办事处调取借款合同、首付款凭证、还贷款流水等证据材料，一审法院未准许其调查取证申请。
1997年6月9日，陈某A与中国建设银行重庆观音桥支行房地产信贷部签订《城镇居民个人购、建房借款合同》。借款合同首页载明，借款人姓名为陈某A，并填有其地址及身份证号，借款金额为166万元。落款位置乙方有陈某A签名，并加盖有华联鞋业公司印章。该合同经重庆市江北区公证处公证，公证书载明“兹证明中国建设银行重庆观音桥支行房地产信贷部的代表人魏以伟与陈某A，于1997年6月9日签订前面的《借款合同》。”
陈某A（借款方、抵押人）与中国建设银行重庆观音桥支行房地产信贷部（贷款方、抵押权人）及某C地产公司（担保方、开发商）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，抬头部分的甲方贷款方（抵押权人）为“建行观音桥支行房地产信贷部”，乙方借款方（抵押人）为陈某A，该合同约定陈某A以案涉房屋为抵押物向建行观音桥支行房地产信贷部贷款166万元，贷款期限十年；载明附件为（1）借款合同、（2）江北区预售（购）第（95）000××号；落款处加盖有华联鞋业公司印章和陈某A个人印章；登记机关意见处有登记机关加盖印章及经办人、负责人签名；落款时间为1997年6月12日。但另有登记机关未加盖印章及签名的同一编号的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，附件处未载明房屋买卖合同编号。
2004年6月，中国建设银行重庆观音桥支行将唐鸿、陈某A等39户个人借款合同项下的债权转给中国信达资产管理公司重庆办事处；2004年11月，中国信达资产管理公司重庆办事处将前述债权转让给中国东方资产管理公司重庆办事处。
2010年6月，中国东方资产管理公司重庆办事处向陈某A催收。2010年10月21日，中国东方资产管理公司重庆办事处向陈某A发送贷款结清通知单，确认陈某A于2010年9月16日还清全部贷款。
（三）案涉房屋占有相关事实
陈某A提交了专项维修基金（2013年11月）、房屋租赁委托书（2015年3月）、物业公司情况说明（2018年6月，表示案涉房屋长期由陈某A委托其出租）、房屋租赁合同（物业公司出租）、租金收据（物业公司开具）等证据，主张其合法占有案涉房屋，并委托物业公司对外出租。
（四）案涉房屋产权证办理相关事实
案涉大楼于2013年办理了房产证，登记在某C地产公司名下，但并非真正属于某C地产公司的财产，而是为了将国有土地使用权证和房屋所有权证办理至各真正权利人名下，以便妥善解决某C大厦的历史遗留问题。陈某A于2015年12月5日向江北区人民法院起诉要求某C地产公司办理案涉房屋过户手续，并由江北区人民法院出调解书，确认某C地产公司于2016年4月31日前为陈某A办理案涉房屋的产权转移登记手续。根据陈某A就案涉三套房屋提出的书面办证申请，2017年9月案涉三套房屋的分户图已经相关机构绘制。后案涉房产被查封，房屋过户手续未能办理完成。
（五）另案调解及执行相关事实
2015年12月5日，陈某A向江北区人民法院起诉要求某C地产公司办理案涉房屋过户手续。2015年12月29日，重庆市江北区人民法院作出（2015）江法民初字第14097号民事调解书。调解书主文为：一、被告重庆某C房地产开发有限公司于2016年4月31日前协助原告陈某A办理位于重庆市江北区某C大厦9层E号、9层F号以及31-32层C号三套房屋的房屋产权转移登记手续，双方之间的商品房销售合同纠纷就此了结。
陈某A向江北区人民法院申请执行。江北区人民法院出具（2018）渝0105执4917号执行裁定书，裁定：一、注销案涉房屋原房地产权属登记证；二、将案涉房屋过户登记至陈某A名下；三、陈某A持本裁定书到不动产登记机构办理过户登记手续。后因重庆市高级人民法院于2017年5月11日恢复某B实业公司的执行，并于2017年5月24日作出（2017）渝执恢6号执行裁定，查封了某C地产公司的案涉房屋，调解书未能执行。
（六）某B实业公司执行依据所涉债权相关事实
1993年，某C地产公司向重庆投资基金管理公司（以下简称重庆投资公司）借款1000万元，原贷款时间1993年6月2日至1996年3月12日，到期后续期至96年12月31日，并签订有《重庆市房地产抵押合同》，抵押物为某C大厦13—17层（非案涉房产）。因某C地产公司未能还款，1998年9月重庆投资公司依据公证债权文书、公证机关的执行证书申请强制执行，申请书中称可供执行的标的物为其享有合法抵押权的某C大厦13-17层非住宅房屋。
1999年3月15日，重庆投资公司将债权转让给重庆资金融通中心，债权810万元，至1999年1月31日止利息684万元，合计1494万元，抵押物某C大厦13—17层。2000年8月31日，重庆资金融通中心将债权转让给中国工商银行重庆市江北区支行。2005年5月27日，中国工商银行重庆市江北区支行将债权转让给中国华融资产管理公司重庆办事处。2008年12月31日，中国华融资产管理公司重庆办事处将债权转让给某B实业公司。
2009年5月25日，重庆市高级人民法院以（1998）渝高法经执字第24—1号裁定书，将申请执行人变更为某B实业公司。次日，重庆市高级人民法院以（1998）渝高法经执字第24—2号裁定书裁定终结本次执行。后某B实业公司向重庆市高级人民法院提供某C地产公司可执行财产线索，该院于2017年5月11日立案恢复执行，并于2017年5月24日作出（2017）渝执恢6号裁定，查封了案涉房屋。
（七）华联鞋业公司提出执行异议的相关事实
本案一审后，华联鞋业公司以公司名义另行向重庆市高级人民法院提出了执行异议。华联鞋业公司在该案中称，陈某A不仅是华联鞋业公司的法定代表人，也是公司的实际控制人。陈某A系通过华联鞋业公司借名买房，陈某A是最终受益人，华联鞋业公司是案涉合同当事人和房屋产权人。不论陈某A以个人名义提出执行异议还是华联鞋业公司提出执行异议，其目的都是希望通过执行异议程序排除对案涉房屋的司法处置程序。重庆市高级人民法院认为，不能认定华联鞋业公司在查封前签订合法有效的书面合同；相关证据仅能证明，该房屋系陈某A以房主名义委托其他公司代为租赁经营，且该房屋的物业专项维修基金、勘测服务费均以陈某A个人名义缴纳，据此认定华联鞋业公司对案涉房屋进行了占有、使用以及用于居住；华联鞋业公司提供的证据仅能表明陈某A因购买住宅而以个人名义贷款还款，不能证明华联鞋业公司支付了案涉房款，也不能证明某C地产公司收到相关款项；华联鞋业公司与陈某A分别作为主体提出执行异议并主张权利，有故意混淆公司行为与个人行为以及公司财产与个人财产之嫌等，认为华联鞋业公司的请求于法无据，据此驳回华联鞋业公司的异议。
（八）其他相关事实
2005年9月7日，重庆市高级人民法院向重庆市人民政府出具《关于建议案“两证”遗留问题相关政策为“某C大厦”产权人办理产权证照的函》载明：“某C大厦”实际已经成为一个“活的烂尾楼”，消防、规划等方面存在不同程度的问题，还欠缴规费及罚款，产权证照久拖未办，债权人、购房人、承租人的合法权益难以实现长期形成的历史遗留问题无法解决,建议重庆市人民政府妥善解决某C大厦历史遗留问题，按照相关政策办理国有土地使用权证和房屋所有权证。某C大厦在办理大证后，各新老购房客户可持人民法院制作的民事调解书和协助执行通知书或购房合同和付款凭证，在土地房屋管理部门缴纳相关规费后办理房屋产权证照。
本院认为，本案二审期间的争议焦点为：陈某A就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。本院就这一争议焦点所涉相关问题逐一评析如下：
（一）关于案涉商品房买卖合同的真实性问题
某B实业公司称，案涉商品房买卖合同系某C地产公司为了逃避债务、转移资产，自导自演、自买自卖而制作的虚假的合同，并在一审中申请对案涉房屋二十多年的有关材料中所有陈某A的签名和手印进行司法鉴定。案涉房屋买卖合同签订于1995年，并在当日办理了备案登记，并有与之相关的经公证的借款合同及抵押贷款合同，而某B实业公司未对合同上加盖的华联鞋业公司、某C地产公司公章真实性提出异议，且其亦未提交任何证据证明某C地产公司存在自买自卖的情形，本院对某B实业公司认为合同是某C地产公司自买自卖的虚假合同的主张不予支持。关于陈某A签名问题在合同主体部分予以分析。
（二）关于商品房买卖合同的签订主体及时间
各方当事人提交了主体、内容不完全相同的合同，但在房地产管理部门登记备案的合同首部及落款处均同时签署有陈某A姓名及华联公司名称。而从购房款的贷款相关事实看，公证的《个人购、建房借款合同》、债权转让协议、催收函、《贷款结清通知单》，均可证明购房贷款人是陈某A。现有证据不能证明调解书系当事人虚假诉讼的产物，从房屋占有、调解书的内容及陈某A申请办理产权证的行为，系陈某A在积极行使房屋买受人的权利，对此华联鞋业公司并未提出异议，在其另行提出的执行异议中还认可陈某A的行为。从前述事实看，在案涉商品房买卖合同签订、履行过程中，并没有严格区分公司和个人行为，在后期则逐渐变化为陈某A个人在履行义务和主张权利，如果在执行异议诉讼中以严格的标准来认定合同签订和履行主体，将使陈某A和华联鞋业公司都处于不能完全证明自己是合同主体的困难境地。现没有证据证明华联鞋业公司债权人或是股东对陈某A主张合同权利提出异议，且本案陈某A要求排除案涉房产的执行，无论是对华联鞋业公司还是其债权人或股东均是有利的行为，再结合华联鞋业公司对陈某A履行义务和主张权利不持异议的情形，在本案中应认可陈某A为合同签订主体，且签订时间为1995年远在房屋于2017年被查封之前。经过公证机关公证的《个人购、建房借款合同》、生效的人民法院调解书以及与之相关的债权转让协议、催收函、《贷款结清通知单》等证据，已能证明陈某A履行合同义务、主张合同权利的相关事实，而某B实业公司没有提出初步证据证明公证机关的公证文书、人民法院的生效调解书存在应予撤销或再审的情形，在此情形下对其就陈某A二十多年的相关签名与手印进行司法鉴定的申请无法支持。
（三）关于案涉房屋的占有
根据陈某A提交的专项维修基金、房屋租赁委托书、物业公司情况说明、租金收据等证据，再结合陈某A积极向重庆市江北区房管部门申请办理房产证的行为，可认定其在查封前已合法占有诉争房产。
（四）关于全部价款支付问题
首付款相关证据虽缺失，但商品房买卖合同约定首付款时间为1995年12月27日，而在1997年6月签订抵押贷款合同时，某C地产公司仍愿意提供担保，应可推定当事人对此无异议、首付款已支付。《个人购、建房借款合同》签订及履行、案涉房产因贷款还清而解除抵押，能证明案涉房屋尾款已付清。在某B实业公司未能提交证据证明相关交易虚假的情况下，根据民事诉讼证明标准应认定房屋价款在查封前已付清。
（五）关于未办理过户登记的原因
因某C大厦属历史遗留问题，长期不能办理产权证照。具备办证条件后，陈某A向重庆市江北区房管部门提出了书面办证申请，在办证过程中因某B实业公司执行案被查封，未能最终办理完成，故未能办理过户登记并非陈某A自身原因。
综上，依据民事诉讼的证明标准，现有证据可以认定陈某A与某C地产公司在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，陈某A在人民法院查封前已合法占有案涉房屋并支付全部价款，未能办理过户登记的原因也非陈某A自身原因。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，陈某A要求排除案涉房产执行的上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销重庆市高级人民法院（2018）渝民初127号民事判决。
二、重庆市高级人民法院停止依据（2017）渝执恢6号裁定就位于重庆市江北区建新东路某C大厦6号9层E号、F号以及31-32层C号三套房屋的强制执行。
一、二审案件受理费合计530864.48元，由四川某B实业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
二〇一九年九月十一日
