债务人赠与房屋逃债，恶意抵押能否撤销维权
编者按：
债务人无偿赠与房屋逃避债务的行为可依法撤销，赠与撤销后自始无效，受赠人无权处分房屋设立的抵押。若抵押权人存在恶意，不构成善意取得，抵押行为无效，债权人可追回房屋作为偿债财产。债务人向相对人转让房屋逃避债务，相对人再次恶意设立抵押权，若抵押权人恶意，转让行为被撤销后，抵押不发生效力
——某有限合伙与周某、吴某等债权人撤销权纠纷案
【基本案情】
2020年11月，某有限合伙向周某等人发送《赎回通知》，要求其支付投资赎回款1578万元。
2021年8月，某有限合伙申请仲裁，周某遂于同年9月将名下房屋无偿赠与未成年女儿周某某并办理过户登记；同年12月，周某某将房屋抵押给吴某，并办理了抵押登记。2022年7月，仲裁裁决周某需支付投资赎回款1578万元，但执行中仅划拨少量款项，周某无其他足额财产，法院裁定终结本案执行。某有限合伙遂起诉要求撤销周某的赠与行为，确认吴某不享有优先受偿权。
【生效裁判】
法院认为，周某在仲裁过程中将房屋赠与周某某，已影响债权实现，且周某某为无民事行为能力人，即周某作为周某某的监护人与自己签订《赠与协议》，属于无偿转让财产，故应撤销《赠与协议》。《赠与协议》被撤销后，自始没有法律约束力，周某某自始未取得该房屋所有权。周某某将房屋抵押给吴某，属于无权处分。对于该抵押权的设立，应依据《民法典》第三百一十一条审查吴某是否构成善意取得。因周某与吴某无法提供双方《借款协议》原件，且周某对赠与背景与抵押设立的陈述存在矛盾，结合周某的赠与情况、
周某和吴某熟识以及抵押权设立与两笔债权的时间间隔等因素，应认定吴某取得抵押权并非善意。因此，吴某不符合善意取得要件，不享有优先受偿权。法院最终判决撤销周某与周某某签订的《赠与协议》；吴某就该房屋及折价拍卖、变卖所得款项不享有优先受偿权。
【典型意义】
债务人向相对人赠与财产后，相对人又将该财产设立抵押的，应依据善意取得制度确定抵押权人的权利。根据《民法典》第五百四十二条，赠与行为被撤销后，自始没有法律约束力，相对人自始未取得财产权利，其后续抵押构成无权处分。此时，应依据《民法典》第三百一十一条审查抵押权人是否构成善意取得：若抵押权人对影响债权实现的事实知道或应当知道，则不符合善意取得要件，抵押行为不发生物权效力。人民法院可在撤销赠与行为的同时，确认后续抵押不发生物权效力，抵押权人不享有抵押权，使财产回转至债务人名下，作为其责任财产清偿债权人。本案通过债权人撤销权与无权处分规则的衔接，有效保护了债权人合法权益，彰显了法院对恶意逃废债行为的打击力度。（来源于2026年7月21日发布的北京三中院债权人撤销权纠纷典型案例）
专家评析
————知法善用、保护权益————
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
固定债务证据
整理借条、仲裁文书、生效裁判、执行终结裁定等材料，证明自身享有合法到期债权，且债务人无足额财产清偿债务。
收集逃债证据
调取房屋赠与协议、过户登记记录，核实赠与时间处于债务处理阶段，证明债务人无偿转让财产属于恶意逃债行为。
搜集抵押恶意证据
查找抵押登记时间、借贷凭证，核查抵押权人与债务人关系，收集双方无真实借款、刻意设立抵押规避偿债的相关证据。
整理完整证据清单
将债务凭证、财产转移记录、抵押违规证据、沟通记录分类整理，形成完整证据链，标注证据证明目的。
提起司法诉讼
向管辖法院起诉，申请撤销债务人赠与行为，同时主张确认涉案抵押无效，要求房屋财产回转用于清偿债务。
跟进执行回款
胜诉后及时申请强制执行，依托回转的债务人房产，通过拍卖、变卖等方式实现自身债权。
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：债务人赠与房屋逃债能否撤销？
答：债务人在债务存续期间无偿赠与房产、导致债权无法实现的，债权人可依法行使撤销权，撤销该财产赠与行为，该赠与行为自始丧失法律效力。
问题2：受赠房屋设立的抵押是否有效？
答：赠与行为被撤销后，受赠人自始未取得房屋所有权，其设立抵押属于无权处分行为，抵押效力需结合抵押权人是否善意判定。
问题3：如何判定抵押权人属于恶意？
答：可通过无真实借款凭证、知晓债务人逃债事实、与债务人熟识、抵押设立时间刻意规避债务等情形，综合认定抵押权人不构成善意。
问题4：恶意抵押权能否享有优先受偿权？
答：抵押权人被认定为非善意的，不满足物权善意取得条件，抵押行为不产生物权效力，无法就房屋价款享有优先受偿权。
问题5：债权人撤销赠与后财产如何处置？
答：赠与行为撤销后，房屋产权回转至债务人名下，归入债务人责任财产范围，可用于清偿债权人的合法到期债权。
问题6：债权人遭遇恶意逃债该怎么维权？
答：债权人可起诉申请撤销债务人无偿转让财产行为，同时举证证明抵押权人存在恶意，请求法院确认抵押无效，追回财产用于偿债。