某C公司在2015年1月得知卢某D转租涉案商铺给张某B，张某B又将商铺转租给项某A后只是“善意提醒”项某A与某C公司之间直接签订合同租赁涉案商铺，某C公司在知晓卢某D转租涉案商铺后行为仍然继续履行与卢某D之间的合同直至租赁期满，因此，可以认定某C公司认可涉案商铺转租。
项某A与张某B、卢某D、南京某C商业管理有限公司房屋转租合同纠纷二审民事判决书
江苏省南京市中级人民法院民事判决书
（2016）苏01民终3638号
上诉人（原审原告）项某A。
被上诉人（原审被告）张某B。
原审第三人南京某C商业管理有限公司。
原审第三人卢某D。
上诉人项澜平因与被上诉人张某B，原审第三人南京某C商业管理有限公司（以下简称某C公司）、卢某D房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月20日公开开庭进行了审理。被上诉人张某B、原审第三人卢某D经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
项某A诉称，其与张某B于2014年10月签订《店面转让合同》，合同约定张某B将位于某C公司二楼96号店铺转让给项某A，转让费为39000元。合同订立前，项某A预交定金5000元，合同订立后，项某A将剩余的钱款全部交付给张某B。合同订立后，项某A发现张某B没有租赁权，根本不具备转让店铺的条件，其与张某B签订合同的目的无法达到。为维护自身合法权益，项某A诉至原审法院，要求：1、确认其与张某B签订的转让协议无效；2、张某B返还项某A转让金39000元；3、本案的诉讼费由张某B承担。
张某B原审辩称，其从他人处转租该商铺后与项某A签订转让合同，因此，不同意返还转让金。
某C公司原审辩称，某C公司只是与卢某D签订租赁合同，其余合同均不予认可。
卢某D原审期间提交书面答辩意见称，涉案商铺确系张某B自其处转租，租金、转让费及装修费共计收取张某B32000元。当时张某B正经营涉案商铺隔壁的店铺，张某B转租涉案商铺后，经商场同意，将两商铺之间的隔板拆除，并向商场交纳了1000元保证金。至于张某B其后是否转租的情况，卢某D不知晓。
原审法院经审理查明，2014年4月4日，卢某D与某C公司签订《“某C”租赁合同》，卢某D承租某C公司二楼96号店铺经营服装，建筑面积为13.85平方米。租期为1年，自2014年5月1日至2015年4月30日，租金按建筑面积计人民币2.6元/平方米/天，综合管理费按建筑面积计人民币0.8元/平方米/天，广告推广费按铺位数量收取，每间1500元/年。同时该合同约定：承租期内，未经甲方（某C公司）允许，乙方（卢某D）不得私自将承租的店铺转包、转租、转借给第三方。……承租费：租金、综合管理费、广告推广费（广告推广费指商场在合同年内部分节日全场推广宣传费用）。
卢某D承租涉案店铺后，将该店铺转租给张某B，张某B支付卢某D租金及转让费3万余元。2014年10月，项某A与张某B协商转让涉案店铺事宜，并签订《店面转让合同》，张某B将某C二楼96号店面转让给项某A。项某A向张某B支付转让费39000元。项某A与张某B在庭审中均认可项某A自2014年10月17日开始使用涉案店铺，未办理归还手续。某C公司只认可与卢某D的租赁关系，对卢某D及张某B的转租行为不予认可，并表示不同意转租。在与卢某D的租赁合同到期后，某C公司将涉案店铺重新出租给他人。项某A在庭审中表示同意支付自2014年10月17日至立案之日即2015年1月15日的店铺占用费。
上述事实，有项某A提供的《店面转让合同》、存款凭证、收条、转账凭证、《“某C”租赁合同》，以及各方当事人的陈述等证据在卷证实。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于项某A要求确认项某A与张某B签订的转让协议无效的诉讼请求，原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条规定：出租人以承租人未经其同意转租为由，要求确认承租人与次承租人之间房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。本案中，项某A与张某B签订《店面转让合同》，张某B将涉案店铺的承租权转让给项某A，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。对于项某A的该项诉讼请求，原审法院不予支持。
对于项某A要求张某B返还转让金39000元的诉讼请求，原审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。项某A与张某B签订《店面转让合同》中约定的转让费39000元，实际上系涉案店铺自2014年10月17日至2015年4月30日占有使用的租金。项某A自2014年10月17日开始使用涉案店铺后，并未办理归还手续，某C公司在2015年4月30日与卢某D的租赁合同到期后才将涉案店铺重新出租给他人。因此，项某A在2014年10月17日至2015年4月30日实际占有使用涉案店铺，其要求退还转让金39000元的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决驳回项某A的诉讼请求。原审案件受理费776元，由项某A负担。
项某A不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院适用法律错误，致使对合同效力作出错误的认定。项某A与张某B之间签订合同的标的是租赁权转让，而张某B只是次承租人，没有权利处分属于某C公司的店铺，张某B与项某A签订转让租赁权的合同，属于无权处分，且某C公司对张某B与项某A之间的合同拒绝追认，所以张某B与项某A之间的转让合同无效。二、原审没有查明案件事实，项某A支付的转让金包含租金及其他费用。涉案商铺的面积约为13平方米，某C公司与卢某D约定的租金标准为2.6元/平方米/天，年租金为12963.6元。原审期间，项某A就涉案商铺的租金向原审法院提交了书面说明，但原审法院仍然认定转让费为39000元，明显背离了合同双方当事人的意愿，并且违背了涉案店铺的实际价值，不符合一般的商业规律。综上，请求本院撤销原审判决，改判确认上诉人与被上诉人张某B之间的转让协议无效、张某B返还项某A转让金30900元并由张某B承担本案诉讼费用。
某C公司述称，原审判决正确，请求本院维持原判。
张某B、卢某D二审均未到庭，亦未作答辩或陈述。
项某A与某C公司对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审期间，经本院询问，某C公司陈述，其对涉案商铺的管理只是三个月检查一次，2015年1月其检查发现项某A在涉案商铺经营后，只是善意的提醒项某A，要求项某A和某C直接签订涉案商铺的租赁协议。某C公司发现涉案商铺被转租后并没有联系过卢某D，而是在2015年5月与卢某D的合同到期后才将涉案商铺收回。项某A则陈述，其必须向张某B把转让费和剩余的租金要回来再和某C公司签订合同，但张某B不肯返还，所以其就不经营了，涉案商铺一直未退还，2014年10月至2015年5月期间的租金其不要求张某B返还，其只要求张某B返还扣除上述租金后剩余的转让金30900元。
以上事实，有本院庭审笔录在案为凭。
本案二审争议焦点为：1.张某B与项某A签订的《店面转让合同》是否有效；2.项某A主张张某B返还30900元转让费是否应予支持。
对于争议焦点一，即《店面转让合同》的效力问题，本院认为，原审法院认定该合同有效并无不当。理由如下：虽然根据某C公司与卢某D之间签订的《“某C”租赁合同》，卢某D未经某C公司允许不得转租涉案商铺，否则某C公司有权单方终止合同并保留追究损失的权利。但某C公司在2015年1月得知卢某D转租涉案商铺给张某B，张某B又将商铺转租给项某A后只是“善意提醒”项某A与某C公司之间直接签订合同租赁涉案商铺，并未要求项某A迁出涉案商铺，亦未联系卢某D或依据与卢某D之间的约定要求解除合同，而是在与卢某D的合同到期后才收回涉案商铺转租他人，虽某C公司在本案庭审中述称其并不同意转租，但某C公司在知晓卢某D转租涉案商铺后行为仍然继续履行与卢某D之间的合同直至租赁期满，因此，可以认定某C公司认可涉案商铺转租的状态。而卢某D将涉案商铺转租给张某B，张某B又转租给项某A，故张某B与项某A之间签订的店面转让合同应为有效。
对于争议焦点二，即项某A要求张某B返还30900元的转让费是否应予支持的问题。本院认为，根据《店面转让合同》，张某B将涉案商铺转让给项某A，双方约定转让金为39000元整，并约定不管项某A如何经营，店面是否涨价，均与张某B无关，且张某B将在2015年4月30日将涉案商铺“过户”给项某A。而某C公司与卢某D签订的《“某C”租赁合同》的租赁期限即是到2015年4月30日截止。某C公司在得知项某A在涉案商铺中经营后并未阻扰项某A在涉案商铺内经营，亦未要求项某A迁让，也未联系卢某D或张某B主张权利，而项某A在涉案商铺中经营两个月后即于2015年1月停止经营，并一直未办理涉案商铺的返还手续，其诉请要求张某B返还30900元转让费并无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，项某A的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费776元，由上诉人项某A负担。
本判决为终审判决。
二〇一六年七月二十五日
