《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”此规定是物权法新创设的一个登记制度-----“预告登记”。 

　　“预告登记”的创设，有着积极的现实意义，它主要解决的是现实生活中商品房预售的“一房多卖”，损害买房人合法权益的问题。商品房预售实践中，因为房屋还没有盖好，按规定是不可能办理“产权过户登记”的，这就必然存在开发商利用“时间差”对商品预售房实行“一房多卖”，从而损害消费者利益的情况。如何解决这一问题，物权法“预告登记”的规定，很好地限制了开发商“一房多卖”的情形。按照此规定，商品房预售的买受人，可以凭借商品房预售合同到不动产构申请“预告登记”，由登记机构在登记簿上作出“预告登记”：记载某号房屋已经卖给了某某。开发商要将这套房屋再卖给其它人的话，其它买房人不可能取得房屋所有权。从而保障商品房预售的买受人将来取得该房屋的所有权。 

　　但对于“预告登记”的条件-----“双方约定”。笔者认为值得商榷。因为物权法创设“预告登记”的目的是为了限制了开发商在商品房预售中的“一房多卖”，保护商品房预售合同中的买受人。商品房预售实践中，买受人根据合同的规定，采取“按揭”或者“付现”的支付方式，已将房款支付给了开发商，已履行了支付义务，其合法利益应受到保护；同时开发商收到全部房款后，应履行交付房屋的义务。若此时开发商将商品预售房“一房多卖”，势必损害买受人的利益。虽然物权法规定了“预告登记”来保护买受人的利益，但同时又规定了以双方“约定”为预告登记的条件，显然有失公允，违背了民法的平等、公平原则。设想一下，如果没有约定、开发商不同意的话，就不能进行“预告登记”，那买受人的合法权益又如何得以保护呢？ 

　　基于此，笔者建议将“按照约定”从物权法第二十条中删除。修改为“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。” 

　　（作者单位：湖南省会同县人民检察院）