试论物权法中预告登记的范围

2012-06-12 16:46:18 阅读

    (杨洪禹)摘要:不动产预告登记制度是民法不动产物权变动重要制度,它以风险防范为价值取向,以物权变动为目的的债权性请求权。不动产预告登记制度是一项独特的制度,是物权法领域和债法领域相交叉的制度,它采用了登记这一物权公示的手段,保障债权的实现。

    关键词:物权变动;《物权法》;预告登记

    一、预告登记的制度功能物权变动有三种典型的立法例。债权合意是第一要义,由于在财产法律行为的变化,只要当事人协议要求足够的财产发生变动效力,无须注册也可以成为一种左右变化的决定因素。,第二个是物权形式主义。在财产权利主张根据合同变更协议和交付财产独立,登记时,物业改变了债务协议无关。第三是债权形式主义。由于在财产法律行为的改变,除了当事人之间的权利要求书应当只有一个共同的做法事故的法定登记或交付模式,起到生物权更改的效果。

    (一)弥补物权形式主义和债权形式主义的不足物业形式主义情况下,债权合意成立与标的物所有权转移之间有一个时间间隔。此间,所有人与第三方签订合同,转让对象的所有权,并办理登记或交付手续,第三人取得标的物的所有权,前买受人只能根据合同索赔关于合同违约赔偿的请求。登记公告后的合同成立的受让人,如果仍然不能在产权变更登记,那么他可以将用于该申索通知书的登记簿上登记的目的,性质变化对未来的索赔宣传有所建树。

    (二)祛除债权合意的弊端

移转不动产物权的契约成立,受让人应取得不动产、登记,受让人是一个理性的选择房地产。如果在正式登记条件不符合程序,在取得财产之前,财产权利的正式登记,以这个时间在不安全状态的时期。在契约虽已订立,物权发生变动受让人尚处于债权人地位场合,需要以预告登记来保全该债权请求权。

    二、《物权法》预告登记范围规定预告登记是《物权法》创设的一种全新的登记类型,《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”从我国目前有关地方性法规和房屋权属登记实践和来看,预告登记的主要适用范围包括以下几类情形:(1)预购商品房及其转让;(2)预购商品房抵押及其转让;(3)在建工程抵押及其转让。我们认为,《物权法》规定的预告登记的适用范围包括以下情形:第一,预购商品房及其抵押。第二,现房买卖及其抵押。第三,在建工程抵押。

    第四,法律、行政法规规定的其他情形。

    三、预告登记的适用范围因素

(一)登记请求使用限制债权要求通过对第一部分的分析,意思主义物权的变动发生当事人合意效果,因为未登记的不动产,不针对第三方。为了保持这种物理性质已经发生变化,使其对法律的有效让合适的人注意到了这些财产登记。对形式主义的物权变动的新国家,非房地产登记的,有效的变革不会发生,因此,在产权变更登记请求存在不能通知的产权登记存在。《物权法》第9条规定:“不动产,变更,转让和消灭成立,依法登记生效,不登记的,除法律另有规定没有影响。”第十五条:“当事人之间订立有关设立,变更,转让和消灭不动产合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,从订立合同的效力,不作物业登记,不影响合同的效力。”(二)预告登记所登记的,不是不动产物权,而是将来发生不动产物权变动的请求权进行了预告登记的请求权,对后来发生的与该项请求权内容相同的处分行为,具有对抗的效力。这样,所登记的请求权就得到了保护,购房者将能够获得约定买卖的房屋。

    (三)注册登记因为暂时不能办理的正式选民登记册登记事项,确定了最后的法律效力为集房地产转让这种情况下消除记录登记簿使各方预期房地产登记的力量。

    具体来说,首先是因为自己原因的标的物。其次是附期限或附条件生效的不动产协议。

    (四)预告登记所保全的债权请求权应当为未来的预告登记保存的,可以进入一个受保护的权利要求的注册登记通知书必须注册有能力导致不动产索赔的变化登记公告是把将来的注册服务,因此,可以要求该申索通知书必须进行登记,将登记的未来。预告登记赋予债权对抗第三人的效力,但其本身并非独立存在。如果权利变动不以登记为生效要件,没有将来必须登记的要求,则该权利也就没有进行预告登记的意义。

    四、预告登记制度的意义

预告登记制度的建立,对于保障债权人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。《物权法》和新的《房屋登记办法》实施后,购房者购买一手房或二手房,只要按照约定进行了预告登记,就可以有效防止交易风险。比方说,如果购房人张三和售房人李四在签订购房合同后进行了预告登记,那么,在没有得到预告登记权利人张三同意的情况下,李四是无法将该房产出售给第三人王五的,即使出售给第三人,也不发生物权效力,即不发生法律效力。这样,购房人张三的权益就得到最大程度的保障。

    也就是说,一旦通过预告登记,就可以将债权记载下来并予以公示,这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的,并将使最先登记的获得优先权。

    总之,预告登记制度是一个独特的系统,这是物权法和债务相交的法律制度,它使用的物业预告登记来完善物权安全要求的实现。为了让系统来保护债权人必须给予信用,也就是说,对权利要求的具体内容的不动产或者动产的变化。为了更好地发挥这一制度的成效,应当在司法解释中扩大登记的适用范围。

    参考文献

[1]史尚宽.物权法论.北京:中国政法大学出版社.2000年版.[2]德鲍尔.施蒂尔纳著.张双根译.德国物权法.北京:法律出版社.2004年版.[3]韩用交.论不动产预告登记制度.中国政法大学硕士学位论文.2005年.

特别声明

  本网为非营利性普及公司、企业经营领域法律知识公益网站,所刊讯息仅仅出于传递更多信息之目的及用于学术探讨和实务交流,该等行为既不代表本网所持观点、立场,也不意味着本网对其真实性、准确性进行判断,亦不构成本网出具任何用途之意见或建议。若所刊文章有来源标注错误或冒犯了您的合法权益,请权利人持权属证明与本网联系,我们将及时更正、删除,谢谢。

上一篇:对物权法"预告登记"的一点思考
下一篇:《物权法》预告登记制度问题探讨